Plusvalía Municipal Sobre Terreno Urbano: Solicitud de No Sujeción por Falta de Incremento de Valor y Aplicación del Método Más Favorable

Ficha del Expediente

El Caso en Resumen: Cuando la Plusvalía Municipal se Convierte en un Impuesto Facultativo

Durante décadas, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —la popularmente llamada «plusvalía municipal»— funcionó como un tributo automático que se devengaba y se liquidaba por el simple hecho de vender un terreno urbano, con independencia de que el vendedor hubiera ganado o perdido dinero con la operación. Esa lógica saltó por los aires con la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, que declaró inconstitucionales los preceptos del TRLHL que fijaban la base imponible por el método objetivo sin permitir la prueba en contrario.

La reforma que siguió —el Real Decreto-ley 26/2021— reescribió el impuesto en dos líneas: primero, introdujo en el art. 104.5 del TRLHL un supuesto expreso de no sujeción cuando el contribuyente acredita que no ha existido incremento de valor; segundo, ofreció al contribuyente dos métodos de cálculo alternativos en el art. 107 —el objetivo, basado en valor catastral y coeficientes; el real, basado en la diferencia entre precios de adquisición y transmisión— y el derecho a que se aplique el más favorable.

En este expediente, el contribuyente adquirió el terreno urbano en septiembre de 2024 y lo transmitió veintiún meses después, en junio de 2026. En un contexto de mercado plano y en un municipio rural de la Comunidad de Castilla-La Mancha, el período de tenencia tan breve encaja perfectamente con la petición principal del escrito de Legislae: que la Administración liquide sin incremento de valor y, subsidiariamente, por el método que resulte más favorable al contribuyente. La comunicación se presentó el 25 de junio de 2026, dentro del plazo legal de treinta días hábiles desde la transmisión.

Cronología: De la Adquisición a la Solicitud de No Sujeción

• 5 Septiembre 2024
  Adquisición del terreno urbano mediante escritura pública de compraventa ante notario. Se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente. El valor de adquisición queda formalmente consignado en la escritura y sirve como referencia para el cálculo posterior de la plusvalía municipal.
• Septiembre 2024 – Junio 2026
  Período de tenencia del terreno por parte del contribuyente. En este intervalo no se producen actos que puedan implicar mejoras materiales del inmueble que aumenten su valor real —edificación, urbanización, cambio de calificación urbanística—.
• 11 Junio 2026
  Transmisión del terreno mediante escritura pública de compraventa ante notario distinto del que autorizó la escritura de adquisición. La escritura consigna el precio de venta, que se compara directamente con el precio de adquisición para determinar si ha existido incremento real de valor.
• 25 Junio 2026
  Legislae, en representación del sujeto pasivo, presenta ante el Organismo Autónomo Provincial de Gestión Tributaria el modelo 120 de declaración del IIVTNU del ayuntamiento correspondiente junto con escrito de solicitud en el que se pide, con carácter principal, que «se practique liquidación de plusvalía sin incremento de valor» y, subsidiariamente, «que se realice por el método más favorable». La documentación adjunta incluye copia de las dos escrituras.
• Junio – Julio 2026
  Recibo de presentación telemática con código seguro de verificación. El Organismo Autónomo Provincial de Gestión Tributaria inicia el análisis del expediente, con las dos peticiones formalmente planteadas para su valoración por los servicios técnicos y jurídicos correspondientes.
• Pendiente
  Resolución del Organismo Autónomo Provincial de Gestión Tributaria. La Administración deberá pronunciarse expresamente sobre la petición principal —inexistencia de hecho imponible— y, en su caso, sobre la subsidiaria —aplicación del método más favorable—. Contra la resolución, sea cual sea su sentido, cabe recurso de reposición previo al económico-administrativo.

La Clave Probatoria: Cómo Acreditar la Inexistencia de Incremento de Valor

El art. 104.5 TRLHL permite al contribuyente demostrar que no ha habido incremento de valor comparando los valores de adquisición y de transmisión que consten en los títulos que documenten cada una de las operaciones. La jurisprudencia del Tribunal Supremo —STS de 9 de julio de 2018 y posteriores— ha consolidado tres reglas prácticas:

Fundamentos Jurídicos: El Marco de la Plusvalía Municipal tras 2021

El expediente descansa sobre el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), en la redacción operada por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la STC 182/2021, y sobre la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo en materia de IIVTNU.

Análisis: Por Qué Este Expediente Refleja el Nuevo Estándar de Defensa Fiscal Local

La plusvalía municipal es probablemente el impuesto español que más ha cambiado en la última década. De ser un tributo prácticamente automático —cada venta generaba cuota—, ha pasado a ser un tributo con múltiples válvulas de escape que el contribuyente debe activar por escrito y en plazo. Ignorarlas o presentar declaraciones «en blanco» equivale a renunciar a derechos que la ley reconoce expresamente.

El diseño técnico del escrito: dos peticiones formales

La estructura del escrito presentado por Legislae responde a un patrón defensivo maduro: se pide con carácter principal la no sujeción por inexistencia de incremento y, si la Administración no la aprecia, se pide con carácter subsidiario el método más favorable. Este planteamiento evita el escenario más frecuente en la práctica —que el ayuntamiento liquide por el objetivo por defecto— y obliga al órgano gestor a valorar expresamente ambas opciones antes de dictar liquidación.

El período de tenencia corto como indicio, no como prueba

Que la tenencia sea breve —en este caso menos de dos años— es un dato que refuerza la petición, pero no la sostiene por sí solo. El método objetivo del art. 107 TRLHL contempla también un coeficiente para períodos inferiores a un año y otro entre uno y dos años, lo que significa que un período corto no es sinónimo de no tributación. Lo determinante es la comparación entre los valores efectivos consignados en ambas escrituras. La brevedad de la tenencia es una circunstancia complementaria que ayuda a explicar por qué no ha habido tiempo para revalorizaciones significativas del suelo.

Qué hacer si el ayuntamiento acaba liquidando por el método objetivo

Contra la liquidación cabe interponer recurso de reposición en el plazo de un mes, y contra la resolución de este —o, en municipios con órgano económico-administrativo propio, directamente contra la liquidación— reclamación económico-administrativa. Este recorrido puede alargar la resolución varios meses, pero suele culminar con éxito cuando la comparación entre los valores escriturarios demuestra objetivamente la falta de incremento. Anticipar la petición en el escrito inicial ahorra tiempo, coste y estrés al contribuyente.

La plusvalía y el IRPF: dos impuestos que hay que planificar juntos

La transmisión de un terreno urbano genera dos impuestos distintos con reglas diferentes: la plusvalía municipal, que grava solo el incremento del valor del suelo urbano, y la ganancia patrimonial en IRPF, que grava la diferencia neta entre valores del inmueble completo. Es habitual que la misma operación no esté sujeta a plusvalía municipal —porque el suelo no ha aumentado de valor— y sí genere ganancia en IRPF, o al revés. Planificar ambos impuestos en el mismo asesoramiento evita sorpresas al año siguiente de la operación.

Preguntas Frecuentes sobre la Plusvalía Municipal

• ¿Qué diferencia hay entre autoliquidación y declaración de plusvalía municipal?

  Depende de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento. En municipios con régimen de autoliquidación, el contribuyente calcula la cuota, presenta el modelo y paga en el mismo acto; la Administración solo interviene después para comprobar la exactitud del cálculo. En municipios con régimen de declaración, el contribuyente comunica los datos y aporta las escrituras, y es la Administración quien calcula y notifica la liquidación para su pago posterior. La estrategia defensiva es distinta en cada caso: en autoliquidación conviene aplicar directamente el método más favorable y no ingresar si no procede liquidación; en declaración, el escrito de solicitud es clave para condicionar la actuación de la Administración.

• ¿Qué pasa si la transmisión fue por herencia y no por compraventa?

  El hecho imponible del IIVTNU se produce también en transmisiones mortis causa, con un plazo de declaración de seis meses prorrogables por otros seis desde el fallecimiento. Para acreditar la inexistencia de incremento se compara el valor consignado en la última escritura de adquisición del causante con el valor asignado al bien en la aceptación de herencia o partición. Muchas herencias no generan plusvalía cuando el causante compró el terreno hace décadas y su valor formal apenas ha variado o los herederos consignan un valor conservador en la escritura de partición.

• ¿La plusvalía se paga sobre la vivienda entera o solo sobre el suelo?

  Solo sobre el valor del suelo. El IIVTNU grava el incremento del valor de los terrenos urbanos, no del edificio construido sobre ellos. Por eso el impuesto se calcula tomando como referencia la parte del valor catastral que se atribuye al suelo, no el valor catastral total. En ventas de pisos y viviendas, el suelo representa habitualmente entre un 20 y un 50 % del valor catastral total, según la antigüedad del edificio y la zona. Este dato aparece expresamente en el recibo del IBI.

• ¿Hay bonificaciones o exenciones en la plusvalía municipal?

  Sí. El art. 105 del TRLHL prevé exenciones específicas (transmisiones a cambio de un bien afecto a servicio público, transmisiones entre cónyuges por sentencia de nulidad, separación o divorcio, transmisiones a favor de fundaciones y ONG, etc.). Las ordenanzas fiscales locales pueden además establecer bonificaciones potestativas —de hasta el 95 %— en transmisiones mortis causa a favor de descendientes y cónyuge cuando se trata de la vivienda habitual del causante. Cada ayuntamiento regula estas bonificaciones con sus propios requisitos, por lo que hay que consultar la ordenanza vigente en el municipio de situación del inmueble.

• ¿Puedo reclamar la plusvalía pagada antes de la STC 182/2021?

  En algunos casos sí, pero con restricciones importantes. La STC 182/2021 limitó expresamente sus efectos a las liquidaciones no firmes en la fecha de la sentencia (26 de octubre de 2021), lo que dejó fuera a la mayoría de contribuyentes que ya habían pagado con anterioridad. Las autoliquidaciones no firmes por prescripción tributaria (cuatro años) sí son rectificables. En el caso de liquidaciones administrativas firmes, la vía de nulidad es más compleja y solo prospera en supuestos muy específicos. Cada caso exige un análisis individual de fechas de pago, régimen aplicado y estado procesal.

• ¿Qué ocurre si no presento la plusvalía en el plazo de 30 días hábiles?

  La Administración puede iniciar un procedimiento de comprobación y practicar liquidación con recargos de la Ley General Tributaria por presentación fuera de plazo (del 1 % al 15 % según los meses de retraso, o del 20 % más intereses de demora si supera los doce meses). El impuesto se devenga igualmente, aunque no se haya declarado. El plazo de prescripción es de cuatro años desde el fin del plazo voluntario, transcurridos los cuales la deuda tributaria prescribe. Si aún hay derecho a alegar no sujeción o método más favorable, conviene hacerlo en el propio escrito de subsanación o dentro del procedimiento de comprobación iniciado.

• ¿Cuánto puede tardar el ayuntamiento en resolver una solicitud de este tipo?

  El plazo máximo de resolución de los procedimientos de gestión tributaria es de seis meses desde la fecha en que la solicitud tiene entrada en el registro del órgano competente para su tramitación (art. 104 LGT). Transcurrido ese plazo sin resolución expresa, cabe entender desestimada la petición por silencio administrativo negativo. En la práctica, los organismos autónomos provinciales de gestión tributaria suelen resolver en un plazo de dos a cinco meses, aunque en momentos de gran carga administrativa pueden agotar el plazo de seis meses.

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