Desahucio por Falta de Pago con 23 Mensualidades Impagadas: Sentencia Estimatoria, Lanzamiento Efectivo y Ejecución de Cuantías en Vivienda de la Costa Blanca

Ficha del Expediente

El Caso en Resumen: Cuando el Inquilino Deja de Pagar y no Contesta a Ningún Requerimiento

El escenario es el más habitual del arrendamiento urbano español: un contrato de arrendamiento firmado con las mejores expectativas, un inquilino que paga con regularidad los primeros meses y, sin previo aviso, un impago repentino que se prolonga durante meses. En este expediente, la arrendadora —una sociedad limitada propietaria de una vivienda en la Costa Blanca— dejó de percibir la renta desde enero de 2020, en pleno inicio de la pandemia de COVID-19. Los burofaxes de requerimiento no obtuvieron respuesta. Los primeros meses de tolerancia se convirtieron en un año, después en dieciocho meses, y finalmente en veintitrés mensualidades acumuladas de impago cuando se decidió presentar la demanda.

La deuda inicial reclamada ascendía a 10.650 euros más las mensualidades que se devengaran hasta la sentencia, por un importe total estimado superior a los 12.500 euros al momento del lanzamiento efectivo. La demanda se articuló al amparo del artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula el juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, e integró en un mismo procedimiento la resolución contractual por incumplimiento (art. 1124 CC), el desalojo del inmueble y la condena al pago de las rentas devengadas, todo ello con la unidad procesal del art. 437 LEC.

El procedimiento sufrió las incidencias habituales de la Administración de Justicia post-pandemia: solicitudes de aplazamiento por el demandado, cambios de fecha del señalamiento de la vista, peticiones de videoconferencia denegadas y reprogramaciones sucesivas. Aun así, la sentencia estimatoria íntegra se dictó en enero de 2022 y el lanzamiento efectivo se ejecutó en septiembre de ese mismo año, con presencia de la comisión judicial y del cerrajero para hacer efectivo el desalojo. En paralelo, se inició la ejecución de cuantías para intentar cobrar el importe adeudado, activando la averiguación patrimonial del ejecutado mediante oficios a la Seguridad Social, la AEAT, el SEPE y las principales entidades financieras.

Cronología: Del Primer Impago al Lanzamiento Efectivo

• 1 Abril 2019
  Firma del contrato de arrendamiento entre la sociedad propietaria y el inquilino. Vivienda en planta sexta de un complejo residencial costero, con renta mensual pactada y depósito de fianza en el organismo autonómico depositario.
• Abril 2019 – Diciembre 2019
  Cumplimiento normal del contrato. El inquilino paga las mensualidades con regularidad. La relación arrendaticia se desarrolla sin incidencias durante los primeros nueve meses del contrato.
• Enero 2020
  Primer impago de la renta. El inquilino deja de pagar sin previo aviso ni comunicación de causa. Se inicia el envío de requerimientos por medios ordinarios y burofax que no obtienen respuesta ni cumplimiento de la obligación de pago.
• Marzo 2020 – Julio 2020
  Impacto de la pandemia COVID-19. Los plazos administrativos se paralizan por el estado de alarma. La arrendadora intenta mediar con el inquilino ofreciendo aplazamientos y reestructuración, sin obtener respuesta. Se acumulan seis meses de impago consecutivo.
• 14 Agosto 2020
  Presentación de la demanda de desahucio. Legislae presenta el escrito de demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ante el Juzgado de Primera Instancia territorialmente competente. Cuantía reclamada: 10.650 euros más las mensualidades sucesivas hasta la sentencia.
• Noviembre 2020
  El Letrado de la Administración de Justicia dicta Diligencia de Ordenación requiriendo la aportación de la tasa correspondiente al procedimiento. Se aporta el justificante del pago dentro del plazo legal de subsanación.
• 15 Marzo 2021
  Decreto de admisión de la demanda. El juzgado admite a trámite la demanda y ordena el emplazamiento del demandado con expresión del plazo de diez días para contestar y de la posibilidad de enervación de la acción conforme al art. 22.4 LEC.
• Julio 2021 – Noviembre 2021
  Incidencias procesales por videoconferencia. Ante la carga judicial post-pandemia y la ubicación de las partes en distintos partidos judiciales, se solicitan sucesivamente vista por videoconferencia (Webex) para las procuradoras y letrados, que el juzgado inicialmente acuerda, pero finalmente deniega por razones técnicas. Se reprograman fechas del señalamiento en varias ocasiones.
• 13 Enero 2022
  SENTENCIA ESTIMATORIA ÍNTEGRA. El Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia estimando íntegramente la demanda: declara resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago, ordena el desalojo del inmueble y condena al demandado al pago de las rentas devengadas y de las que se devenguen hasta el efectivo lanzamiento, con imposición de costas.
• 1 Marzo 2022
  Legislae presenta demanda ejecutiva de lanzamiento al amparo de los arts. 549 y 703 LEC. Se solicita el señalamiento de fecha para el lanzamiento con el auxilio de la comisión judicial y del cerrajero.
• 15 Junio 2022
  Auto y Decreto de ejecución del lanzamiento. El juzgado despacha ejecución y fija fecha para el lanzamiento. Se libra mandamiento al cerrajero designado y se notifica al ejecutado con expresión del carácter irrevocable de la fecha.
• 15 Septiembre 2022
  LANZAMIENTO EFECTIVO. La comisión judicial acude al domicilio arrendado, junto con el cerrajero y la representación letrada de la arrendadora. Se hace efectivo el desalojo del inmueble y se entrega la posesión a la parte demandante. Se levanta la correspondiente diligencia de lanzamiento firmada por todos los intervinientes.
• 27 Septiembre 2022
  Se presentan alegaciones sobre los enseres abandonados en el inmueble tras el lanzamiento. La comisión judicial deja constancia del estado en que se encontró la vivienda y del destino de los enseres personales del inquilino que quedaron en su interior.
• 3 Octubre 2022
  Inicio de la ejecución de cuantías. Legislae presenta demanda ejecutiva separada para el cobro de las rentas y costas fijadas en la sentencia. Se solicita el embargo de cuentas, salarios, prestaciones y demás patrimonio del ejecutado, más los oficios de averiguación patrimonial al SEPE, TGSS, AEAT y entidades bancarias.
• Abril – Diciembre 2023
  Averiguación patrimonial en curso. Se dictan sucesivos Autos y Decretos de ejecución, Diligencias de embargo de cuentas y sueldos, Decretos de mejora de embargo y oficios reiterados a las administraciones para la localización de bienes. Las averiguaciones arrojan resultados parciales o negativos, lo que obliga a mantener la ejecución activa a la espera de nuevas altas laborales o patrimoniales del ejecutado.
• Pendiente / en curso
  Continúa la ejecución de cuantías con nuevas averiguaciones periódicas. El plazo de prescripción de la acción ejecutiva es de cinco años desde la firmeza de la sentencia (art. 518 LEC), por lo que la ejecución se mantiene activa. Cualquier ingreso, herencia o alta laboral posterior del ejecutado quedará automáticamente afecta al embargo mientras dure este plazo.

La Clave Procesal: Tres Documentos que Sostienen el Éxito de un Desahucio por Falta de Pago

El juicio verbal de desahucio por falta de pago es uno de los procedimientos civiles más eficaces de la LEC cuando la documentación de la relación arrendaticia es correcta. La demanda estimatoria de este expediente se apoyó en tres soportes documentales esenciales que cualquier arrendador debería tener organizados desde el primer día del contrato:

Fundamentos Jurídicos: El Marco del Desahucio por Falta de Pago

El expediente se articula sobre la aplicación conjunta de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, el Código Civil en materia de resolución contractual y la Ley 1/2013 sobre protección de deudores hipotecarios en materia de fianzas y ejecución de resoluciones judiciales.

Análisis: Por Qué el Desahucio es un Procedimiento Eficaz pero Requiere Paciencia y Método

El desahucio por falta de pago es, técnicamente, uno de los procedimientos civiles más previsibles del ordenamiento español. Cuando el impago es objetivo, el contrato está bien documentado y no concurre ninguna causa de enervación, la sentencia estimatoria es prácticamente inevitable. Sin embargo, entre la presentación de la demanda y el lanzamiento efectivo pueden transcurrir dieciocho, veinte o veinticuatro meses en los que el arrendador sigue sin cobrar la renta, sin poder disponer de la vivienda y con incertidumbre sobre la solvencia final del ejecutado.

Los tres motores de la duración del procedimiento

La duración del desahucio depende de tres factores que el arrendador debe conocer desde el primer día. Primero, la saturación del juzgado: los partidos judiciales turísticos —Costa Blanca, Costa del Sol, Baleares— tienen habitualmente listas de espera de seis a diez meses entre la admisión de la demanda y el señalamiento de la vista. Segundo, las incidencias procesales: solicitudes de aplazamiento del demandado, videoconferencias denegadas por problemas técnicos, cambios de procurador. Tercero, la ejecución posterior: entre la firmeza de la sentencia y el lanzamiento efectivo suelen transcurrir cuatro a nueve meses adicionales.

Por qué la ejecución de cuantías no siempre acaba en cobro efectivo

La sentencia estimatoria condena al ejecutado al pago, pero convertir esa condena en cobro efectivo es una batalla independiente. En este expediente, el ejecutado no tenía bienes localizados en el momento del lanzamiento, no figuraba con alta laboral en la Seguridad Social ni en el SEPE, y las cuentas bancarias arrojaron saldos negativos o mínimos. Ante esta situación, el arrendador tiene dos opciones: (1) abandonar la ejecución y aceptar la pérdida, o (2) mantenerla activa durante el plazo de prescripción (cinco años) para embargar cualquier ingreso, herencia, alta laboral o transferencia posterior que aparezca a nombre del ejecutado.

La averiguación patrimonial del art. 590 LEC: qué se puede solicitar

El art. 590 LEC habilita al juzgado a solicitar información patrimonial del ejecutado a las administraciones públicas y a las entidades financieras. Los oficios habituales van dirigidos a: la AEAT (últimas declaraciones de IRPF, retenciones a cuenta, ingresos periódicos declarados por terceros), la TGSS (altas laborales actuales o históricas, prestaciones de la Seguridad Social), el SEPE (prestaciones por desempleo, subsidios), las entidades bancarias principales (saldo de cuentas, imposiciones a plazo, valores) y los registros de la propiedad (bienes inmuebles a nombre del ejecutado). Cada oficio se solicita por separado y suele tardar entre uno y tres meses en responder.

¿Merece la pena demandar aunque el inquilino no tenga patrimonio?

Sí, porque la finalidad principal del desahucio no es cobrar —eso es un objetivo secundario y contingente—, sino recuperar la posesión del inmueble. Cada mes que pasa con un inquilino moroso ocupando la vivienda es un mes en el que el arrendador no puede volver a arrendarla a un tercero solvente. En términos económicos puros, recuperar la posesión y volver a arrendar en el mercado justifica sobradamente los gastos del procedimiento aunque no se cobre nunca la deuda pendiente. La ejecución de cuantías es la guinda del pastel, no su razón principal.

Preguntas Frecuentes sobre el Desahucio por Falta de Pago

• ¿Cuántas mensualidades tienen que quedar impagadas para demandar de desahucio?

  Legalmente basta con una sola mensualidad impagada para presentar la demanda de desahucio por falta de pago. Sin embargo, en la práctica conviene esperar a que se consoliden al menos dos o tres mensualidades para reforzar la posición del arrendador, evitar solicitudes de enervación por el inquilino y asegurar que el impago no es un mero olvido puntual. Además, con más mensualidades impagadas, la deuda reclamada es mayor y la ejecución de cuantías posterior tiene mayor sentido económico.

• ¿Necesito abogado y procurador para presentar la demanda de desahucio?

  Sí, es obligatoria la asistencia letrada y la representación de procurador en el juicio verbal de desahucio conforme al artículo 23 y 31 de la LEC. Aunque la LEC permite la comparecencia sin procurador en asuntos de menor cuantía, en el desahucio se considera necesaria la representación técnica para garantizar la validez del procedimiento y del posterior lanzamiento judicial. Además, la sentencia condena al inquilino demandado al pago de las costas, incluidas las de procurador y letrado, si es estimatoria.

• ¿Se puede enervar la acción de desahucio si el inquilino paga en el último momento?

  Sí, conforme al artículo 22.4 LEC. El inquilino demandado puede paralizar el procedimiento pagando o consignando en el juzgado la totalidad de las cantidades adeudadas en cualquier momento anterior a la vista. Esta facultad de enervación solo se puede ejercitar una vez cada cinco años: si el mismo inquilino ha enervado un desahucio anterior en ese plazo, ya no puede volver a hacerlo. En muchos casos, la simple presentación de la demanda motiva el pago voluntario y la enervación se produce en los primeros días del procedimiento, aunque con costas a cargo del inquilino.

• ¿Qué pasa si el inquilino demandado no comparece en el juicio?

  La incomparecencia del demandado en el juicio verbal de desahucio produce la declaración de rebeldía procesal conforme al art. 496 LEC. En estos supuestos, la sentencia se dicta habitualmente con estimación íntegra de la demanda —basta con acreditar el contrato y el impago—, ya que no hay oposición material a la pretensión del arrendador. La rebeldía puede acelerar el procedimiento y facilitar el posterior lanzamiento, aunque exige acreditar correctamente los intentos de notificación al demandado en su domicilio y, en su caso, mediante edictos.

• ¿Puedo cambiar la cerradura de la vivienda si el inquilino se va sin decirlo?

  No. Aunque el inquilino haya abandonado voluntariamente el inmueble, el arrendador no puede recuperar la posesión por su propia mano sin autorización judicial (arts. 441 CC y 245 CP sobre coacción). La opción legal es presentar un desistimiento del contrato ante notario o iniciar el procedimiento de desahucio por precario o desahucio por falta de pago —si hay rentas impagadas— para obtener la posesión con autorización judicial. Actuar por la propia mano puede dar lugar a responsabilidad penal por coacción o allanamiento e invalida cualquier reclamación posterior por daños.

• ¿Cómo puedo evitar acabar en esta situación con mis futuros inquilinos?

  Cuatro medidas preventivas suelen ser eficaces: (1) verificar la solvencia del inquilino con nómina, contrato laboral y certificado de titularidad de cuentas antes de firmar; (2) exigir fianza legal más garantía adicional (aval bancario o depósito complementario), especialmente en arrendamientos de uso distinto de vivienda; (3) contratar un seguro de impago de rentas, que suele cubrir hasta doce mensualidades y los gastos del procedimiento; (4) redactar un contrato bien documentado con cláusulas específicas sobre resolución por impago, plazos de subsanación y comunicaciones por medios electrónicos. La combinación de estas cuatro medidas reduce sensiblemente el riesgo de impago prolongado.

• ¿Puedo reclamar los daños causados por el inquilino en la vivienda además del alquiler impagado?

  Sí, los daños causados por el inquilino en el inmueble se reclaman conforme al art. 21 LAU y art. 1554 CC en un procedimiento civil ordinario separado del desahucio, o bien en la propia ejecución de cuantías si se acreditan documentalmente. Habitualmente se prueban con la comparación entre el acta de estado del inmueble a la entrega del contrato y el acta que levanta la comisión judicial en el lanzamiento, junto con presupuestos de reparación posteriores. La fianza depositada por el inquilino responde primeramente de estos daños y solo subsidiariamente de las rentas impagadas.

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